Darf der Vermieter Umsatzsteuer auf Nebenkosten doppelt berechnen?
Worum geht es?
Gewerbemieter in einer Wohnungseigentumsanlage (WEG) fragen sich häufig: Darf mein Vermieter die Nebenkosten inklusive Umsatzsteuer aus der WEG-Abrechnung übernehmen und dann nochmals 19 % Umsatzsteuer darauf aufschlagen? Auf den ersten Blick wirkt das wie eine doppelte Belastung. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 15. Januar 2025 (Az. XII ZR 29/24) diese Frage nun grundsätzlich geklärt.
Der Fall im Überblick
Eine Friseurin mietete Gewerberäume in einem Gebäude, das als Wohnungs- und Teileigentum aufgeteilt war. Im Mietvertrag war vereinbart, dass die Mieterin sämtliche Nebenkosten plus 19 % Umsatzsteuer zahlt. Die Vermieterin hatte zur Regelbesteuerung nach § 9 UStG optiert.
Die Vermieterin übernahm die Betriebskosten aus der WEG-Jahresabrechnung. In einigen Positionen (Strom, Aufzug, Heizung/Wasser, Hausmeister) war bereits Umsatzsteuer enthalten. Die WEG selbst hatte nicht zur Regelbesteuerung optiert – die Leistungen an die Eigentümer waren nach § 4 Nr. 13 UStG steuerbefreit.
Die Mieterin verlangte einen Teil der gezahlten Nebenkosten zurück. Ihr Argument: Die Vermieterin hätte die Umsatzsteuer aus den WEG-Kosten herausrechnen müssen, bevor sie darauf nochmals 19 % aufschlägt.
Die Entscheidung des BGH
Der BGH wies die Klage der Mieterin ab. Die Vermieterin durfte die Bruttobeträge aus der WEG-Abrechnung als Betriebskosten ansetzen und darauf zusätzlich die Umsatzsteuer berechnen.
Die Begründung in einfachen Worten
Der BGH unterscheidet zwei Situationen:
Situation 1: Vermieter kann Vorsteuer abziehen
Wenn ein Vermieter direkte Rechnungen von Lieferanten erhält (z. B. vom Stromversorger), kann er die darin enthaltene Umsatzsteuer als Vorsteuer vom Finanzamt zurückholen. In diesem Fall darf er nur den Nettobetrag als Betriebskosten ansetzen – denn die Umsatzsteuer belastet ihn wirtschaftlich nicht.
Situation 2: Vermieter in einer WEG ohne Vorsteuerabzug
Hat die WEG nicht zur Regelbesteuerung optiert, weist sie in ihrer Jahresabrechnung keine Umsatzsteuer gesondert aus. Der einzelne Eigentümer erhält keine ordnungsgemäße Rechnung im Sinne des § 14 UStG und kann deshalb keinen Vorsteuerabzug geltend machen. Die Bruttobeträge sind sein tatsächlicher Aufwand – und nur tatsächlich entstandene Kosten dürfen umgelegt werden.
Keine Pflicht, die WEG zur Option zu bewegen
Die Mieterin argumentierte außerdem, die Vermieterin hätte die WEG dazu bewegen müssen, auf die Steuerbefreiung zu verzichten. Auch das lehnte der BGH ab:
- Ein Mieter hat grundsätzlich keinen Anspruch darauf, dass der Vermieter auf Steuerbefreiungen verzichtet.
- Erst recht kann er nicht verlangen, dass der Vermieter die gesamte WEG-Gemeinschaft zu einem solchen Verzicht bewegt.
- Die Entscheidung über die Option liegt allein bei den Wohnungseigentümern.
- Das Wirtschaftlichkeitsgebot verpflichtet den Vermieter nicht, weitreichende haftungsrechtliche und finanzielle Risiken einzugehen, um die Nebenkosten für den Mieter zu senken.
Was bedeutet das für die Prüfung der Nebenkostenabrechnung?
Für gewerbliche Mieter in einer WEG
Wenn Sie als Gewerbemieter in einer WEG-Anlage Räume angemietet haben und Ihr Vermieter zur Umsatzsteuer optiert hat, sollten Sie folgende Punkte prüfen:
- Hat die WEG zur Regelbesteuerung optiert? Falls ja, muss der Vermieter die Vorsteuer herausrechnen und darf nur Nettobeträge ansetzen.
- Hat die WEG nicht optiert? Dann darf der Vermieter die Bruttobeträge aus der WEG-Abrechnung als Betriebskosten ansetzen – auch wenn darin Umsatzsteuer enthalten ist.
- Wurde auf die Netto-Betriebskosten korrekt 19 % Umsatzsteuer aufgeschlagen? Dies ist bei einer wirksamen Optierung zulässig.
- Ist die Vereinbarung zur Umsatzsteuer im Mietvertrag klar formuliert? Die Pflicht zur Zahlung der Umsatzsteuer greift nur, wenn der Mieter selbst umsatzsteuerpflichtig ist.
Vorsteuerabzug als Ausgleich
Das Urteil betont zwar, dass die scheinbare „doppelte" Umsatzsteuer den Mieter belasten kann. Allerdings ist zu beachten: Ein zum Vorsteuerabzug berechtigter Gewerbemieter kann die vom Vermieter in Rechnung gestellte Umsatzsteuer (auf Miete und Nebenkosten) seinerseits als Vorsteuer beim Finanzamt geltend machen. Die wirtschaftliche Belastung relativiert sich dadurch.
Zusammenfassung
| Frage | Antwort |
|---|---|
| Darf der Vermieter Bruttobeträge aus der WEG-Abrechnung ansetzen? | Ja, wenn die WEG nicht zur Regelbesteuerung optiert hat |
| Muss der Vermieter die WEG zur Option bewegen? | Nein, dazu besteht keine Pflicht |
| Fällt auf die Bruttobeträge nochmals Umsatzsteuer an? | Ja, wenn der Vermieter zur Regelbesteuerung optiert hat |
| Kann der Mieter die Umsatzsteuer zurückverlangen? | Nein, laut BGH ist die Abrechnung korrekt |
BGH, Urteil vom 15.01.2025 – XII ZR 29/24
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Darf der Vermieter Umsatzsteuer auf Nebenkosten erheben, die selbst schon Umsatzsteuer enthalten?
Ja, wenn der Vermieter in einer WEG keinen Vorsteuerabzug geltend machen kann, weil die WEG nicht zur Regelbesteuerung optiert hat. In diesem Fall sind die Bruttobeträge sein tatsächlicher Aufwand, den er umlegen darf. Darauf fällt dann nochmals die Umsatzsteuer an, wenn er selbst zur Regelbesteuerung optiert hat.
Muss der Vermieter die WEG dazu bringen, auf die Umsatzsteuerbefreiung zu verzichten?
Nein. Der BGH hat klargestellt, dass weder das Wirtschaftlichkeitsgebot noch Treu und Glauben den Vermieter verpflichten, die WEG zum Verzicht auf die Steuerbefreiung nach § 4 Nr. 13 UStG zu bewegen. Die Entscheidung darüber liegt allein bei der Eigentümerversammlung.
Wann muss der Vermieter die Umsatzsteuer aus den Betriebskosten herausrechnen?
Der Vermieter muss die Vorsteuer herausrechnen, wenn er zum Vorsteuerabzug berechtigt ist – also wenn er direkte Rechnungen mit ausgewiesener Umsatzsteuer von Lieferanten erhält. In einer WEG, die nicht optiert hat, erhält er keine solche Rechnung und kann daher die Bruttobeträge ansetzen.
Gilt dieses Urteil auch für Wohnraummieter?
Nein, das Urteil betrifft ausschließlich die gewerbliche Miete. Bei der Vermietung von Wohnraum ist eine Option zur Umsatzsteuer gemäß § 9 UStG grundsätzlich nicht möglich, da Wohnraummieter in der Regel nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt sind.
Kann ich als Gewerbemieter die doppelte Umsatzsteuer trotzdem zurückholen?
Als vorsteuerabzugsberechtigter Gewerbemieter können Sie die vom Vermieter auf die Nebenkosten erhobene Umsatzsteuer als Vorsteuer beim Finanzamt geltend machen. Die wirtschaftliche Belastung durch die scheinbare Doppelbesteuerung wird dadurch ausgeglichen.