Darf der Verteilerschlüssel für Nebenkosten per Mehrheitsbeschluss geändert werden?
Worum geht es?
In einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) werden die Nebenkosten nach einem bestimmten Schlüssel auf die einzelnen Eigentümer verteilt. Häufig steht dieser Schlüssel in der Teilungserklärung – zum Beispiel die Verteilung nach Miteigentumsanteilen (MEA). Doch was passiert, wenn die Eigentümergemeinschaft per Mehrheitsbeschluss einen anderen Verteilerschlüssel einführen möchte? Und darf dieser Beschluss auch die Erhaltungsrücklage betreffen?
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in seinem Urteil vom 14. Februar 2025 (Az. V ZR 128/23) wichtige Fragen zur Änderung des Verteilerschlüssels geklärt – mit direkten Auswirkungen auf die Nebenkostenabrechnung.
Der Fall: Von Miteigentumsanteilen zur Wohnfläche
In einer Wohnanlage mit 30 Wohnungen und mehreren Gewerbeeinheiten war laut Teilungserklärung aus dem Jahr 1984 festgelegt, dass öffentliche Abgaben, Betriebskosten und Instandsetzungskosten nach Miteigentumsanteilen verteilt werden.
Das Problem: Die Miteigentumsanteile der Gewerbeeinheiten waren im Verhältnis zur Fläche deutlich niedriger angesetzt als die der Wohnungen. Konkret entsprach ein Hundertstel Miteigentum bei den Wohnungen etwa 25 m², bei den Gewerbeeinheiten jedoch etwa 100 m². Die Gewerbeeinheiten trugen also gemessen an ihrer Fläche nur etwa ein Viertel der Kosten.
Die Eigentümerversammlung beschloss daraufhin im September 2021, dass künftig alle bisher nach MEA verteilten Kosten nach „beheizbarer Wohnfläche" umgelegt werden sollen – einschließlich der Zuführung zur Erhaltungsrücklage.
Die Eigentümerinnen der Gewerbeeinheiten klagten gegen diesen Beschluss.
Die Entscheidung des BGH
Der BGH wies die Klage der Gewerbe-Eigentümerinnen ab und bestätigte den Beschluss. Die wesentlichen Aussagen:
1. Beschlusskompetenz für die Änderung des Verteilerschlüssels
Nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG dürfen Wohnungseigentümer per Mehrheitsbeschluss den Verteilerschlüssel für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten ändern. Der BGH stellt klar: Die Formulierung „bestimmte Arten von Kosten" verlangt lediglich, dass die betroffenen Kosten bestimmbar sind. Es ist nicht erforderlich, dass jede einzelne Kostenart im Beschluss namentlich aufgeführt wird.
Ein Beschluss, der sich auf alle bisher nach MEA verteilten Kosten bezieht, ist also zulässig – solange klar erkennbar ist, welche Positionen betroffen sind.
2. Auch die Erhaltungsrücklage darf betroffen sein
Erstmals hat der BGH entschieden, dass § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG auch die Kompetenz umfasst, den Verteilerschlüssel für die Zuführung zur Erhaltungsrücklage zu ändern. Unter dem alten Recht (vor Dezember 2020) war dies noch nicht möglich, weil das Gesetz damals nur Änderungen im Einzelfall erlaubte. Diese Einschränkung enthält das neue Recht nicht mehr.
3. Keine ungerechtfertigte Benachteiligung
Der BGH bestätigt: Die Eigentümer haben einen weiten Gestaltungsspielraum bei der Wahl des Verteilerschlüssels. Eine Änderung ist zulässig, wenn der bisherige Schlüssel bestimmte Eigentümer ohne sachlichen Grund privilegiert hat. Im vorliegenden Fall gab es keinen erkennbaren Grund dafür, dass die Gewerbeeinheiten flächenbezogen nur ein Viertel der Kosten tragen sollten.
Was bedeutet das für die Nebenkostenabrechnung?
Für Wohnungseigentümer und Vermieter
- Verteilerschlüssel kann sich ändern: Wenn Ihre Eigentümergemeinschaft per Beschluss einen neuen Verteilerschlüssel einführt, wirkt sich das direkt auf die Nebenkostenabrechnung gegenüber Mietern aus. Der Vermieter muss dann nach dem neuen Schlüssel abrechnen.
- Wohnfläche statt Miteigentumsanteile: Der Wechsel von MEA auf Wohnfläche ist ein häufiger Fall. Mieter sollten prüfen, ob der in der Abrechnung verwendete Schlüssel dem aktuell gültigen Beschluss entspricht.
- Rücklagenbildung: Auch höhere Zuführungen zur Erhaltungsrücklage aufgrund eines geänderten Verteilerschlüssels sind nun zulässig. Diese Kosten werden zwar in der Regel nicht auf Mieter umgelegt, beeinflussen aber das Hausgeld.
Worauf Mieter bei der Prüfung achten sollten
- Welcher Verteilerschlüssel wird verwendet? Prüfen Sie, ob der in der Abrechnung angewandte Schlüssel mit der Teilungserklärung oder einem neueren Eigentümerbeschluss übereinstimmt.
- Stimmen die Flächenangaben? Wenn nach Wohnfläche verteilt wird, muss die angesetzte Fläche korrekt sein.
- Wurden alle Positionen richtig zugeordnet? Ein Beschluss zur Änderung betrifft nur die dort genannten Kostenarten. Andere Positionen (z. B. Heizkosten oder Aufzugskosten) können weiterhin nach einem anderen Schlüssel verteilt werden.
Zusammenfassung
| Aspekt | Ergebnis |
|---|---|
| Änderung des Verteilerschlüssels per Beschluss | Zulässig nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG |
| Gilt auch für Erhaltungsrücklage | Ja |
| Anforderung an Bestimmtheit | Kosten müssen bestimmbar sein, keine Aufzählung jeder einzelnen Position nötig |
| Benachteiligung einzelner Eigentümer | Nur unzulässig, wenn ungerechtfertigt – weiter Gestaltungsspielraum |
| Sachlicher Grund für alte Privilegierung nötig | Ja – fehlt dieser, ist die Änderung rechtmäßig |
BGH, Urteil vom 14.02.2025, Az. V ZR 128/23
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Können Wohnungseigentümer den Verteilerschlüssel für Nebenkosten per Mehrheitsbeschluss ändern?
Ja. Nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG können die Wohnungseigentümer für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten per Mehrheitsbeschluss einen neuen Verteilerschlüssel festlegen – auch abweichend von der Teilungserklärung.
Darf der Verteilerschlüssel für die Erhaltungsrücklage (Instandhaltungsrücklage) geändert werden?
Ja. Der BGH hat in diesem Urteil erstmals klargestellt, dass § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG auch die Kompetenz umfasst, den Schlüssel für die Zuführung zur Erhaltungsrücklage zu ändern.
Wann ist eine Änderung des Verteilerschlüssels ungerechtfertigt?
Eine Änderung ist nur dann unzulässig, wenn sie einzelne Eigentümer ungerechtfertigt benachteiligt. Den Eigentümern steht ein weiter Gestaltungsspielraum zu. War der alte Schlüssel sachlich nicht gerechtfertigt, darf er geändert werden.
Müssen in einem Beschluss zur Schlüsseländerung alle Kostenarten einzeln aufgelistet werden?
Nein. Der BGH stellt klar, dass es genügt, wenn die betroffenen Kosten bestimmbar sind. Eine namentliche Aufzählung jeder einzelnen Kostenposition ist nicht erforderlich.
Wirkt sich ein geänderter Verteilerschlüssel auf die Nebenkostenabrechnung für Mieter aus?
Ja. Wenn der Vermieter Mitglied einer WEG ist und die Eigentümergemeinschaft den Verteilerschlüssel ändert, muss der Vermieter die umlagefähigen Betriebskosten nach dem neuen Schlüssel auf die Mieter umlegen.