Sind Wartungskosten ohne Obergrenze in der Nebenkostenabrechnung zulässig?

Viele Gewerbemieter kennen das: In der Nebenkostenabrechnung tauchen Positionen wie „Wartung Lüftung", „Brandmeldeanlage" oder „Instandhaltungen" auf – oft mit erheblichen Beträgen. Doch sind solche Kosten überhaupt wirksam auf den Mieter umgelegt? Das Landgericht Kempten hat mit Urteil vom 15.05.2025 (Az. 1 HK O 1857/24) eine klare Antwort gegeben.

Worum ging es in dem Fall?

Eine Mieterin eines Textilgeschäfts in einem Gewerbeobjekt zahlte über mehrere Jahre Nebenkosten, die unter anderem folgende Positionen enthielten:

• Brandmeldeanlage/Brandschutz
• Rauch- und Wärmeabzugsanlage (RWA)
• Notstromaggregat/Sicherheitsbeleuchtung
• Wartung Lüftung
• Wartung Alarmierungsanlage
• Instandhaltungen

Der Mietvertrag enthielt eine formularmäßige Klausel, die dem Mieter die Kosten für Wartung, Instandhaltung und Instandsetzung der Gemeinschaftsanlagen auferlegte. Für Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten war eine Obergrenze von 5 % der Jahresnettomiete vorgesehen – für die Wartungskosten jedoch nicht.

Die Mieterin forderte rund 37.825 Euro zurück. Sie argumentierte, die gesamte Umlageklausel sei unwirksam.

Die Entscheidung des Gerichts

Das Landgericht Kempten gab der Mieterin vollständig Recht. Die Klausel zur Umlage der Wartungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten ist unwirksam, weil für die Wartungskosten keine Kostenobergrenze vereinbart wurde.

Warum brauchen Wartungskosten eine Obergrenze?

Das Gericht stellte klar:

1. Wartungskosten gehören zur Erhaltungslast. Die Erhaltung der Mietsache ist grundsätzlich Aufgabe des Vermieters (§ 535 Abs. 1 BGB). Wartung dient der Überprüfung von Funktionsfähigkeit und Betriebssicherheit – sie ist eine vorbeugende Erhaltungsmaßnahme.

2. Ohne Obergrenze ist die Klausel unangemessen. Wenn dem Mieter die Erhaltungskosten für Gemeinschaftsanlagen ohne betragsmäßige Begrenzung aufgebürdet werden, kann er nicht absehen, welche Kosten auf ihn zukommen. Das gilt auch für Wartungskosten.

3. Wartungskosten sind nicht immer kalkulierbar. Entgegen der häufigen Argumentation von Vermietern hängen Wartungskosten unter anderem von Wartungsintervallen, dem Alter der Anlagen und der verbauten Technik ab. Sie können daher erheblich schwanken.

4. Keine geltungserhaltende Reduktion möglich. Das Gericht konnte die unwirksame Klausel nicht einfach auf einen wirksamen Teil beschränken. Die gesamte Regelung zu Wartung, Instandhaltung und Instandsetzung fiel weg.

Was bedeutet das für die abgerechneten Positionen?

Da die Umlageklausel insgesamt unwirksam war, durften sämtliche unter diese Klausel fallenden Positionen nicht in der Nebenkostenabrechnung erscheinen:

• Brandmeldeanlage/Brandschutz
• Kosten RWA Anlage
• Notstromaggregat/Sicherheitsbeleuchtung
• Wartung Lüftung allgemein
• Wartung Alarmierungsanlage
• Instandhaltungen

Einwendungsfrist: Wann muss ich widersprechen?

Der Mietvertrag sah eine 10-wöchige Einwendungsfrist vor. Nach Ablauf sollte die Abrechnung als „genehmigt" gelten. Die Vermieterin berief sich darauf, dass die Mieterin diese Frist verstreichen ließ.

Das Gericht erklärte jedoch auch diese Klausel für unwirksam. Der Grund: Die Klausel enthielt keine Verpflichtung des Vermieters, den Mieter bei jeder Abrechnung auf die Folgen des Schweigens besonders hinzuweisen. Dies ist nach § 308 Nr. 5b BGB aber zwingend erforderlich – auch bei Gewerbemietern.

Wichtig: Ein bloßer Hinweis in der Abrechnung reicht nicht aus, wenn sich der Vermieter nicht bereits im Mietvertrag dazu verpflichtet hat, diesen Hinweis zu erteilen.

Was können Mieter aus dem Urteil mitnehmen?

Dieses Urteil hat praktische Bedeutung für alle Gewerbemieter, die in ihren Nebenkostenabrechnungen Wartungskosten für Gemeinschaftsanlagen finden:

• Prüfen Sie Ihren Mietvertrag: Enthält die Umlageklausel für Wartungskosten eine Kostenobergrenze? Falls nicht, könnte die Klausel unwirksam sein.
• Achten Sie auf die Formulierung: Werden Wartung, Instandhaltung und Instandsetzung in einer gemeinsamen Klausel geregelt? Fehlt die Obergrenze für einen Teilbereich, kann die gesamte Klausel kippen.
• Einwendungsfristen kritisch prüfen: Nicht jede Ausschlussfrist im Mietvertrag ist wirksam. Insbesondere wenn die Hinweispflicht des Vermieters nicht korrekt geregelt ist, greift der Ausschluss nicht.
• Rückforderung möglich: Wurden unwirksam umgelegte Kosten bezahlt, besteht ein Rückforderungsanspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung.

Welche Gerichte teilen diese Auffassung?

Das LG Kempten stützt sich auf eine mittlerweile herrschende Meinung in der Rechtsprechung:

• BGH (Az. XII ZR 56/11): Wartungs- und Instandhaltungsklauseln ohne Kostenobergrenze sind unwirksam.
• OLG Brandenburg (Az. 3 U 144/20): Wartungskosten können auch in Geschäftsraummietverträgen formularvertraglich nicht ohne Kostenobergrenze wirksam umgelegt werden.
• OLG Rostock (Az. 3 U 68/23): Bestätigt die Erforderlichkeit einer Obergrenze.
• KG Berlin (Az. 8 U 50/21): Umlage von Wartungskosten ohne Begrenzung ist unangemessene Benachteiligung.

Lediglich das OLG Frankfurt (Az. 2 U 216/14) vertritt eine abweichende Auffassung – diese wird jedoch vom LG Kempten ausdrücklich als nicht überzeugend abgelehnt.

Fazit

Gewerbemieter sollten bei der Prüfung ihrer Nebenkostenabrechnung besonders auf die Position „Wartungskosten" achten. Fehlt im Mietvertrag eine Kostenobergrenze für diese Position, ist die Umlageklausel nach der überwiegenden Rechtsprechung unwirksam. In diesem Fall können zu viel gezahlte Nebenkosten zurückgefordert werden – und zwar in der Regel für die letzten drei Abrechnungsjahre.