Wie werden Zahlungen und Gutschriften auf Mietrückstände verrechnet?
BGH, Urteil vom 21.03.2018 – VIII ZR 68/17
Darum geht es in dem Urteil
Wenn ein Mieter nicht die volle Miete zahlt oder ein Guthaben aus der Nebenkostenabrechnung besteht: Worauf wird das Geld zuerst angerechnet – auf die Nettomiete oder auf die Nebenkostenvorauszahlung? Diese Frage hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit einem wichtigen Grundsatzurteil beantwortet.
Der Fall
Eine Vermieterin klagte gegen ihre ehemalige Mieterin auf Zahlung von Mietrückständen aus dem Zeitraum Oktober 2013 bis April 2015. Die monatliche Bruttomiete betrug 749,50 €, davon 603,50 € Nettomiete und 146 € Nebenkostenvorauszahlung.
Die Mieterin hatte kaum gezahlt. Es gab lediglich eine Zahlung von 400 € und zwei Gutschriften aus den Betriebskostenabrechnungen (99,98 € und 346,42 €). Die Vermieterin legte ein Mietkonto vor, ohne im Detail zu erklären, wie die Zahlungen und Gutschriften auf die einzelnen Forderungen verrechnet werden.
Die Vorinstanzen wiesen die Klage als unzulässig ab – sie verlangten eine genaue Aufschlüsselung, welche Zahlung auf welche Forderung verrechnet wird.
Die Entscheidung des BGH
Der BGH hob das Urteil auf und stellte wichtige Grundsätze zur Verrechnung von Zahlungen und Gutschriften auf Mietrückstände auf:
1. Nebenkostenvorauszahlungen werden zuerst getilgt
Wenn ein Mieter nicht die volle Bruttomiete zahlt und keine eigene Bestimmung trifft, worauf die Zahlung angerechnet werden soll, gilt die gesetzliche Verrechnungsreihenfolge nach § 366 Abs. 2 BGB. Danach werden Teilzahlungen zuerst auf die Nebenkostenvorauszahlung und erst danach auf die Nettomiete angerechnet.
Begründung: Die Nebenkostenvorauszahlung ist die „weniger sichere" Forderung. Denn nach Ablauf der Abrechnungsfrist (12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums) kann der Vermieter die Vorauszahlung grundsätzlich nicht mehr einfordern. Deshalb wird sie bei der gesetzlichen Rangfolge bevorzugt getilgt.
2. Älteste Rückstände werden zuerst getilgt
Bei Mietrückständen aus mehreren Monaten gilt: Zahlungen und Gutschriften werden immer auf die ältesten Rückstände zuerst angerechnet. Der Grund dafür ist, dass ältere Forderungen zuerst verjähren und somit für den Vermieter die geringste Sicherheit bieten.
3. Gutschriften aus Betriebskostenabrechnungen
Auch Gutschriften aus einer Nebenkostenabrechnung (also ein Guthaben zugunsten des Mieters) werden nach diesen Grundsätzen verrechnet: zuerst auf die ältesten offenen Nebenkostenvorauszahlungen, dann auf die Nettomieten.
Was bedeutet das für Mieter bei der Prüfung der Nebenkostenabrechnung?
Dieses Urteil hat für Mieter mehrere praktische Auswirkungen:
Vorauszahlungen können nach Abrechnung nicht mehr gefordert werden
Sobald der Vermieter die Betriebskostenabrechnung erstellt hat oder die Abrechnungsfrist abgelaufen ist, kann er offene Nebenkostenvorauszahlungen nicht mehr als solche einfordern. Es bleibt dann nur ein möglicher Nachzahlungsanspruch aus der Abrechnung selbst. Wenn also in einem Mietkonto weiterhin alte Vorauszahlungsforderungen auftauchen, obwohl längst abgerechnet wurde, ist das ein Fehler.
Verrechnung kontrollieren
Mieter sollten bei Mietrückständen oder Gutschriften aus der Nebenkostenabrechnung prüfen:
- Wurde das Guthaben korrekt verrechnet? Es muss auf die ältesten Nebenkostenvorauszahlungen angerechnet werden.
- Stellt der Vermieter noch Vorauszahlungen in Rechnung, obwohl er bereits abgerechnet hat? Dann ist die Forderung inhaltlich falsch.
- Stimmt die Verrechnungsreihenfolge? Bei Teilzahlungen muss zuerst die Vorauszahlung, dann die Nettomiete getilgt werden.
Nettomiete und Vorauszahlung sind rechtlich eigenständig
Der BGH hat klargestellt, dass Nettomiete und Nebenkostenvorauszahlung zwar zusammen die Bruttomiete bilden, aber rechtlich weitgehend eigenständig sind. Die Vorauszahlung unterliegt anderen Regeln (jährliche Abrechnung, Abrechnungsfrist, Anpassung nach § 560 BGB) als die Nettomiete (Mieterhöhung nach §§ 558 ff. BGB). Diese Eigenständigkeit rechtfertigt die getrennte Behandlung bei der Verrechnung.
Zusammenfassung der Verrechnungsreihenfolge
| Schritt | Verrechnung auf |
|---|---|
| 1. | Älteste offene Nebenkostenvorauszahlung |
| 2. | Nächstältere Nebenkostenvorauszahlungen |
| 3. | Älteste offene Nettomiete |
| 4. | Nächstältere Nettomieten |
Diese Reihenfolge gilt, wenn der Mieter bei seiner Zahlung nicht selbst bestimmt hat, worauf das Geld angerechnet werden soll.
Fazit
Das BGH-Urteil stärkt die Position von Mietern bei der Prüfung von Nebenkostenabrechnungen und Mietkonten. Vermieter können nach Ablauf der Abrechnungsfrist keine Nebenkostenvorauszahlungen mehr verlangen. Zahlungen und Gutschriften müssen nach klaren gesetzlichen Regeln verrechnet werden. Mieter sollten ihr Mietkonto daraufhin überprüfen, ob diese Grundsätze eingehalten werden.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Worauf wird meine Zahlung angerechnet, wenn ich nicht die volle Miete zahle?
Wenn Sie keine eigene Bestimmung treffen, wird Ihre Zahlung nach der gesetzlichen Reihenfolge (§ 366 Abs. 2 BGB) zuerst auf die Nebenkostenvorauszahlung und danach auf die Nettomiete angerechnet.
Was passiert mit meinem Guthaben aus der Nebenkostenabrechnung, wenn ich Mietrückstände habe?
Das Guthaben wird nach der gesetzlichen Verrechnungsreihenfolge zuerst auf die ältesten offenen Nebenkostenvorauszahlungen und dann auf die ältesten offenen Nettomieten angerechnet.
Kann mein Vermieter nach der Betriebskostenabrechnung noch Vorauszahlungen fordern?
Nein. Sobald der Vermieter abgerechnet hat oder die Abrechnungsfrist abgelaufen ist, kann er offene Nebenkostenvorauszahlungen nicht mehr als solche einfordern. Es besteht dann nur noch ein möglicher Nachzahlungsanspruch aus der Abrechnung.
Warum wird die Nebenkostenvorauszahlung vor der Nettomiete getilgt?
Weil die Nebenkostenvorauszahlung nach Ablauf der Abrechnungsfrist nicht mehr geltend gemacht werden kann. Sie bietet dem Vermieter daher weniger Sicherheit als die Nettomiete und wird deshalb vorrangig getilgt.